こんにちは。Dr. NAOKI（@urarikei_career）です。
自身初の新築木造アパートについて、【新築AP・1号棟】シリーズとして書いています。
前回の記事では、不動産業者から別の候補地を紹介された経緯について紹介しました。
今回の記事では、その土地で新たにプランニングを進めていった話について書きます。
新たな候補地について
新たな候補地については、下表の通り。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 価格 | ¥9,500,000 |
| 坪単価 | ¥81,176 |
| 面積 | 386.90 ㎡（117.03坪） |
| 地目 | 宅地 |
| 接道 | 法第42条1項 |
| 都市計画 | 市街化区域 |
| 建ぺい率 | 60% |
| 容積率 | 200% |
駅から徒歩3分（道なり220 m）で近くにドラッグストアや飲食店、郵便局もある立地になります。
現地の写真
元々、小ぶりの古家が建っていたのですが、売主さんの方で解体を手配していただきました（「更地渡し」です）。
あと、側溝にもグレーチング蓋を付けてもらいました。
古家の解体費やグレーチングの費用は売主さん負担ですが、それについては特に交渉はしていないんですよね。
不動産会社から「建物は壊しておくから。あ～あと、グレーチングやっておくから。」という言付けのみw
ちなみに土地情報を表に出す際の価格は、1,000万円を予定されていたそうです。
自分は少し指値して900万円で買付を入れたところ、やや押し戻されて950万円での妥結となりました。
相場よりかなり安い上に解体とか色々やってもらってるくせに指値とかアホなの？
これが加藤ひろゆきさん直伝の「鬼の指値」だよ。（だいぶ違う）
そもそもお会いしたことも無いので、直伝もくそもないです。
「加藤ひろゆき」さんの本はこちら
ポイント
建物付きの土地を買う場合は、まずは土地値を算出し、そこから「解体費を引いた価格」で買付を入れることも考えましょう。
購入後に建物を利用するか、建物を解体して土地だけを利用するかは、あなた次第。
ただし、非常識的な指値は売主さんや不動産業者さんから悪い印象を持たれる可能性があるため、気を付けましょう。
指値をするときは、「指値根拠」を誠実に伝えることが大切です。
Cホームによる設計・見積もり
前回、最初の候補地で2社から見積もりを取りました。
その結果、より良いプランを提案していただいたCホームに、新たな候補地でのプランニングをお願いしました。
出来上がってきた図面はこちら。
間取りは、1R×8室。
2棟の建物（1階に2室ある2階建て）が向かい合っていて、全ての玄関外に庇（ひさし）のようなものが2棟を接続するように取り付けてあるので、悪天候でも快適に出入りすることができます。
昔、健美家コラムニストの波乗りニーノさんの物件見学会にて、似たような構造のアパートを見せていただいたときに、すごくいいなと思いました。
参考：「波乗りニーノ」さんの物件見学会（富山市）にて
「波乗りニーノ」さんの書籍はこちら
建設費用の御見積額は、¥45,500,400 (税込)でした。
総事業費としては、概算で5,800万円ですね。
不動産管理会社へのヒアリング
Cホームでのプランニングと並行して、以下のことも同時に進めていました。
- 金融機関へのヒアリング
直近の賃貸経営状況の報告と融資確度の探り入れ - 融資資料の作成
事業計画書や自己資金根拠資料の作成 - 不動産管理会社へのヒアリング
マーケティングについての相談 - 建設会社の新規開拓
建設コストの抑制などを検討
②融資資料の作成においては、事前に③不動産管理会社へのヒアリングを行うことが大切です（特に経験があまりない場合）。
マーケティングとは賃貸需要や家賃設定のことで、事前に調査しておくことで、収益シミュレーションの確からしさを客観的に評価できますし、融資担当者に対して説得力をもってプレゼンすることができます。
今回の計画について、A不動産に相談したところ、次のような回答が得られました。
- 立地的に1Rの賃貸需要も十分あるが、1LDKにした方が賃貸需要が高く、高家賃で高い入居率を維持できそう。
- 実際に今のプランでも、部屋面積が30 ㎡確保できるのなら、工夫次第で1LDKにできそう。
- 管理は是非弊社でw
1LDKでプランニングし直すことをおすすめされましたが、とりあえず計画家賃表（通常期と繁忙期）を作成していただきました。
部屋の間取りや採光面に合わせて家賃が設定されています。
総事業費5,800万円とした時の表面利回りは、次のようになります。
通常期：8.82%
繁忙期：9.24%
土地の購入を決意
私としては、表面利回りが9%に乗れば及第点だったので、土地を購入することを決意しました。
「通常期は9%切ってるやんけ」と思われそうですが・・・まあ大丈夫でしょう。
管理会社としては確実に満室にできる自信のある家賃設定にするはずだから、家賃もうちょい上げられるのでは・・・？
という謎の根拠ですw （←管理会社さんに失礼）
あとは、「多少利回りは落ちても、早めに着手することの方が大切」という考えですね。
ということで、「土地を購入しました」シリーズはこれで終わりです。
実際のところ、決済するのはまだ先の話ですが、購入を決定づける経緯については一通り書きました。
次回からは、「融資」や「建設会社の新規開拓」について書いていきます。
