こんにちは。Dr. NAOKI（@urarikei_career）です。
これから、自身初の取り組みとなる新築木造アパートについて、【新築AP・1号棟】シリーズとして書いていきます。
まずは新築アパートを建てるための土地を購入したお話から。
と、その前に、これまでの経緯を簡単に紹介します。
大家デビューは2020年2月
不動産をやろう！と決意したのが、2018年後半。
富山県の不動産投資家である「ふんどし王子さん」（@fundoshiouji）の本を読んだことが、きっかけでした。
行動を開始した当初は、書籍やセミナーで勉強しながら、ひたすら物件を検索していました。
※私が実践した不動産投資の勉強方法については、以下の記事を参考にしてください。
その後色々とあって物件を購入でき（省略w）、初めて家賃収入が得られたのは、2020年2月。
勉強開始から商品化できるまで、1年以上もかかってる
同じ時期に始めた仲間たちは次々と物件の商品化に成功し、自分は割とのんびりな方でした。
初期の頃に取得した物件（不動産＋太陽光）は、下表の通りです。
| # | 種類 | 戸数 | 収益発生 | 築年数（購入時） | 購入価格 | 表面利回り |
| ① | 木造戸建 （中古） | 1 | 2020年2月～ | 41年 | 165万円 | 41.45% |
| ② | 軽量鉄骨造アパート （中古） | 10 | 2020年4月～ | 23年 | 4,500万円 | 14.72% |
| ③ | 野立て太陽光発電所 （新築） | 1 | 2020年7月～ | 新築 | 1,320万円 | 9.58% |
| ④ | 野立て太陽光発電所 （新築） | 1 | 2020年7月～ | 新築 | 820万円 | 9.58% |
これらの物件を取得していった経緯には、次のステージに行くためのちょっとした戦略がありました。
初期の事業戦略
なぜ、4つの物件を短期間で取得した（できた）のか。
それには、事業戦略上および融資戦略上の狙いと、自己資金を厚くするための思惑がありました。
簡単にまとめると、以下の通りです。
- 築古の戸建物件を現金買い＆DIYリフォームで商品化して、大家としての実績を作る。
（一棟物件の融資審査の際に、戸建物件を共同担保に入れることを意識） - 戸建物件の不動産賃貸業で個人事業主の開業届を提出
（太陽光発電所建設を計画していたため、事業内容に「電力供給業」も記入） - 事業的規模の太陽光発電所の建設計画に基づいて、青色申告承認申請書を提出
（2基の発電所を建てるために、別々の金融機関に融資申込） - 太陽光発電所購入に係る消費税還付を受けるため、消費税課税事業者選択届出書
- 太陽光の融資実行前に、不動産物件（中古アパート）購入に係る融資承認
（地銀の担保評価が足りなかったため、公庫の創業融資を活用した協調融資）
これらによって、開業初年度で3棟11室の不動産物件と2基の太陽光発電所を購入でき、翌年に消費税還付を受けることができました。
何の実績もないサラリーマンが、約3ヶ月間の内に、4か所の金融機関から総額6,860万円の融資を引いたことになります。
太陽光は「自己資金をほとんど入れずに購入でき、かつ、消費税還付を見込める」ということで、初期ステージで自己資金を厚くできるメリットがあります。
ただし！！
太陽光の資産性をどのように評価するかは金融機関によって異なります。
したがって、太陽光の融資（特に信販系のローン）が足かせとなる場合があり、不動産投資で拡大していきたい方には注意が必要です。
なにはともあれ、不動産と太陽光をしばらく運用した2021年春頃、500万円以上の資金を用意することができました。
主な収入源を簡単にまとめると、以下の3つになります。
- 所有物件からの家賃収入と売電収入（キャッシュフロー）
- 太陽光発電所の購入に係る消費税還付
- 給与収入からの貯金（節約生活）
次のステージへ
複利の効果を最大化するためにも、投資で得た収益は効率よく再投資する必要があります。
手元の500万円をどのように運用するべきか、頭を悩ませていました。
築古の戸建なら現金買いできるけど、またDIYリフォームするのは時間的にもきついし、何よりレバレッジを効かせたい。
※レバレッジについては、以下の記事の「2.2 融資によるレバレッジ効果がある」を参考にしてください。
色々と考えた結果、一棟物の取得を目指すことにしました。
ではどのような一棟物か？ということになりますが、大きく分けると「新築か中古か」になります。
ちょうどこの頃、何人かの知り合いが、1割の自己資金で新築木造アパートを手掛けていました。
自己資金が500万円あるということは、総事業費5,000万円以上の物件を買えるだろうという目論見です。
「自己資金1割」は地元金融機関の融資状況の目安であり、新築と中古によってそれほど違いはないはずです。
ということで、以下の2つの条件をメインにして物件を探しました。
- 中古の一棟物件（利回り13%以上）
- 新築アパート用の土地（100坪以上で坪単価10万円以下）
①中古の一棟物件については色々なドラマがありましたが、ひとまず置いておいて、このシリーズでは②新築アパート用の土地について書いていきます。
今回はここまで。
