こんにちは。Dr. NAOKI（@urarikei_career）です。
自身初の新築木造アパートについて、【新築AP・1号棟】シリーズとして書いています。
前回まで、新築アパートを建設するための土地探索について、書いてきました。
今回から、金融機関の融資について書いていきます。
私のように、自己資金が潤沢でない投資家の場合、金融機関による融資が必須となります。
まず、何より、融資です。
新築アパートを手掛けたいと思ったら、土地を探したり図面を書いてもらったりするよりも、何より融資を引くことにエネルギーを使うようにしましょう。
とにかく、金融機関での自分の評価を知ることが大切です。
具体的な事業計画が無い段階で金融機関を回るのもありです！
金融機関を回る際は、既に物件を持っていて不動産を運用されている方は、以下のものを持参しましょう。
金融機関の開拓で持参すべき資料
- 家族状況や資産状況に関する資料
- 直近3期分の確定申告書（個人）および決算書（法人）
- 所有物件の物件概要書、収支簿および課税明細書
- 融資返済計画表
これらは、後述の融資面談資料の一部になります。
最低限としてこれらの情報が無いと、金融機関も評価のしようがありません。
金融機関との面談の際に、物件情報もない状態で行くのに抵抗があるという方は、市場に出ている物件情報を「アテブツ」（本命ではないけど、融資が出ればラッキーぐらいの物件）として持っていくのも良いのではないでしょうか。
物件を持っていない方の場合は、家族状況や資産状況に関する資料だけで良いと思います。
余談はこのぐらいにして、私の新築アパート融資について、書いていきます。
融資面談用の資料作成
私がどのような融資面談用の資料を作っているのかについて、簡単にまとめたので紹介します。
融資面談資料
- 事業計画書
・単年度損益計算書（事業計画）
・収支計画表（長期収益シミュレーション）
・建設工事に係る見積書（建設会社作成）
・配置・平面計画図（建設会社作成）
・売地情報（マイソク：不動産業者作成）
・売地に関する補足資料（登記簿謄本、公図、路線価図、ハザードマップ）
・計画家賃表（管理会社作成）
・家賃相場及び周辺競合物件情報に関する資料 - 自己紹介資料
・自己紹介カード（学歴・職歴・勤務状況・資産状況・家族状況を1枚にまとめたもの）
・運転免許証（写し）
・家族関係図
・会社の名刺
・給与所得の源泉徴収票（直近3年分：写し）
・確定申告書（直近3年分：写し）
・金融資産の推移（社会人以降） - 資産（自己資金）根拠資料
・資産一覧表（最新版）
・預金通帳（写し）
・積立・保険及びそれらの解約返戻金の一覧表
・各種保険の証券または契約内容（写し） - 所有不動産に関する資料
・物件概要書
・登記簿謄本（写し）
・固定資産税 課税明細書（写し）
・収益計算書
・年間収支一覧表
・入退去履歴
・融資返済計画一覧表（写し） - 法人設立予定について（案）
（写し）と書いてある資料は、銀行でコピーを取っていただく手間を省くために予め用意しておくもので、原本も当然持参します。
金融機関へ面談に行く際は、目次を付けて全ての資料を1つにファイリングして持参します。
複数の金融機関を回ることを想定して、3部は用意しておきます。
つまり・・・インク代も馬鹿になりませんw
私は互換性インクを使って節約してます（本来は純正品を使うべきなので、使用される方は自己責任でお願いします）。
資料の中に「法人設立予定について（案）」というものがありますが、今回から法人で取り組むことにしたので、その概要（商号、設立予定日、事業目的、資本金、役員）になります。
「覚悟を決めて法人を作った！」と言うとスタンディングオベーション、略してスタションかもしれませんが、そんなに格好いいものではありません。
メインバンクに事前に相談していたところ、「不動産融資は法人向けのプロパーローンのみ」ということを言われたので、法人設立を決意しました。
取り急ぎ法人設立の予定はなかったんですけどね。
メインバンクに言われちゃあねぇ
いずれ法人を設立する予定だったので、「さっさと作っちゃいなよ」という宇宙からのメッセージですね（？）。
サラリーマン大家にとっては、厳しい状況になってきたような気がします。
ということで、資料を作成したので面談へ。
メインバンクとの面談
支店長と日程調整し、会社の仕事終わりに面談していただきました（2022年2月22日）。
希望の融資条件については、次の通り。
希望した融資条件
借入金額：4,800万円
返済期間：22年（元金据置6ヶ月）
金利：1.5%
返済方法：元利均等
感触は悪くなく、本部審査（稟議）に上げてもらえることになったので、待つこと数日。
本部からの回答はこちら。
銀行本部からの回答
借入金額：4,800万円または3,600万円
返済期間：22年（元金据置6ヶ月）
金利：2.0%
返済方法：元利均等
まず借入金額については、4,800万円にするためには法人の実質的支配者を妻にする必要があるとのこと。
「口座の残高が妻名義のものの方が圧倒的に多い」というのが理由でした。
ただ、妻は公務員のため法人の代表（役員）にはなれないので、出資比率を50%より高く設定してもらえればOKとのこと。
「それができない場合、3,600万円までしか出せないので自己資金を多く入れてくださいね」ということです。
つまり、総事業費が約5,800万円なので、2,000万円以上の自己資金を用意しろということになります。
俺の評価ってそんなもんか～
とがっかりしながらも、自分よりもあらゆる面でハイスペックな妻の協力を得ないことには始まらないということです。
あらゆる面。そう、
学歴
実績！
給料！！
性格！！！
笑いのセンス！！！！
偏差値！！！！！
顔面偏差値！wwwwww
経歴をざっくりと言うと（後々の伏線）・・・
- 都内の有名私立中高一貫校（偏差値70以上）
- 一流大学に現役合格
- 研究職で Nature誌 に論文掲載
- 結婚で富山に来て倍率十倍以上の地方上級公務員試験に一発合格。
職場の人に妻を会わせようものなら翌日の朝一で、「奥さん綺麗ですね」。
なんなら年賀状にまで、「奥さん綺麗ですね」。
新年の挨拶でそれ言うかwww
自己肯定感がそれほど高くない自分にとっては「不釣り合いですね」と言われているような気がしてなりませんwww
なぜこんな話になったか分かりませんが、話を融資に戻すと・・・
あとは、「金利は2.0%」というのが本部の回答でした。
金利上昇局面においては、仕方ない部分もありますね。
これらの回答に対する私の反応としては・・・
妻の説得を試みますが、難しいかもしれないですね。
他行さんの意見も聞いてみたいので、しばらく時間をください。
実は本部からの回答を待ってる間、既に他行さんにもアプローチしていたのですが、一応ふっかけてみましたw
メインバンクからしてみたら浮気者と思われるかもしれませんが、銀行さん同士を競わせることでより良い融資条件を引き出したいという狙いもあります。
ただし、メインバンクとの関係性が悪くならないように注意しましょう。
ということで次回は、「他行での融資相談」について書きたいと思います。
