こんにちは。Dr. NAOKI（@urarikei_career）です。
自身初の新築木造アパートについて、【新築AP・1号棟】シリーズとして書いています。
前回の記事では、新築アパート用地の候補を見つけた経緯について紹介しました。
今回の記事では、その土地でのプランニングについて書きます。
建設会社による設計・見積もり
今回、アパート建設の見積もりを依頼したのは次の2社です。
- Sビルド
- Cホーム
Sビルド
最初に行ったのは、ローコスト住宅でお馴染みのSビルド。
「できれば8室でお願いします」とお伝えして、待つこと数週間。
結果、「8室は厳しいですね～」と6室プランの提案でした。
自分としては不満足。
（自分用の新築アパートの図面は初めて見たので、ちょっと嬉しい気分）
建設費も予想以上に高く、アパート本体だけで約4,050万円（税込）。
それに外構工事費や土地購入費、諸経費を加えた総事業費は約5,480万円（税込）。
単純に家賃（共益費・駐車場代等込み）が6万円／室だとすると、家賃年収は432万円（= 6万円×6室×12ヶ月）。
表面利回りは、7.88%ということで・・・
厳しい・・・
ウッドショックとはいえ、9%に乗せたいというのが本音。
ということで、次。
Cホーム
県内で多くの投資家さんのアパート建設に実績のあるCホーム。
知り合いの投資家Aさんに紹介してもらい、プランニングしてもらいました。
「さすがに8室は厳しいかな」と、期待と不安を抱えながら待つこと1週間（早っ）。
見事に8室の共同住宅タイプのアパートが、土地の形に合わせて詰め込まれてきました。
外構費込みの建設費で、約4,860万円（税込、※但し造成費別）。
土地購入費や諸経費を加えた総事業費は約6,000万円（税込）。
Sビルドとは間取りは違いますが、ざっくり計算するためにコミコミ家賃を6万円／室とすると、家賃年収は576万円（= 6万円×8室×12ヶ月）。
表面利回りは、9.60%。
割といい感じ。
でも、家賃設定をもうちょっと厳しめにする必要あるかも。
あとは、駐車場が7台（8室あるので）とか、他にもいくつ気になることはありましたが、とりあえずこれで話を進めてみようと思い、土地の仲介業者さんの意見を聞いてみることに。
本当にこのプランで進めるの？という疑問
ご自身が投資家でもある仲介業者さんと話した感じとしては・・・
- 予想していた以上に建設費が高騰している（＝利回りを出すのがきつい）。
- 家賃設定が少し挑戦的なので、見直した方が良い（＝利回りを出すのがきつい）。
- 土地の売主さんに価格交渉したいところだけど、既に結構安くしてもらっている（＝利回りを出すのがきつい）。
悪い意見ではないんですけど（業者さんも売りたいでしょうし）、希望する利回りは厳しそうという意見。
「利回り」のことばっかり言ってると、「いいか？不動産賃貸業ってのはな、利回りじゃねーんだよ！」って声も聞こえてきそうです。
が、重要な指標には間違いありませんので、そこはこだわりたいと思っています。
そういう相談をしたからというわけではないんですが、なんとなく「本当にこの土地で新築アパートやるのかな？」という、少し消極的な思い。
あーだこーだ考えてる内に木材価格は高騰し続けるだろうし、何より時間がもったいない。
キャッシュが出るなら着手するべきだし、早めにやらないと第2繁忙期（9月頃）の入居付けは難しい。
やった方がいいんだろうな、と頭では考えてはいたものの・・・
なんかピンと来ないというか、ビジョンが湧かないというか（語彙力w）。
とりあえず、金融機関に融資打診するためにも、いったん持ち帰って事業計画を作成してみることにしました。
新しい土地の紹介
それからしばらく経ったある日のこと。
「もっと便利な所で土地出てきたんですけど、どうですか？」という連絡がありました。
詳しく聞いてみると、相場では15万円／坪する地域で、8万円／坪で約120坪（950万円）の土地を売りたい方がいると。
場所は、駅から徒歩3分（道なり220 m）で近くにドラッグストアや飲食店、郵便局もある立地。
すぐに見に行き、現地に着くなり思いました。
ここだ。
これが、「一目惚れ」ってやつ？！
不動産に恋する30代おっさん、すぐに業者さんに電話。
「この土地で新築アパートやりたいです・・・」という想いを告白しました。
話が回ってきたのは、2022年1月。
4月末までに決済してくれるなら、土地情報は出さずに待ってくれるとのこと。
残り3ヶ月。
それまでに、事業計画書を作成して金融機関を回り、融資の承認を得なくてはなりません。
大丈夫かなという不安もありましたが、この土地でやるビジョンしか見えませんでした。
と言うか、純粋に「この土地欲しい」という溢れ出す物欲w
そして見える。私には。
さらなるビジョンが。そう・・・
不動産投資で資産を築いて、会社にアレを提出する未来がっ・・・！！！
ということで、今回はここまで。
次回からいよいよ新築アパート計画が本格的に動き出します。
